Réponse rapide
La surface de plancher sert aux permis de construire, la surface habitable à la location et à la construction de logements, la surface Carrez à la vente d’un lot de copropriété. Les trois ignorent les parties de moins de 1,80 m de hauteur, mais pas les mêmes éléments.
La surface de plancher
Elle sert aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Elle additionne les niveaux clos et couverts, mesurés à l’intérieur des façades, puis retire notamment les trémies d’escalier, les parties de 1,80 m de hauteur ou moins et le stationnement. Calculez-la avec le calculateur de surface de plancher.
La surface habitable
Elle part de la surface de plancher construite et retire aussi les murs, les cloisons, les marches, les gaines et les embrasures. Combles non aménagés, caves, garages, balcons et vérandas ne comptent pas. Voyez le calcul de la surface habitable.
Estimez la surface habitable d’un logement
Ne comptez dans les pièces ni les combles non aménagés, ni la cave, le garage, la véranda, les balcons, loggias ou terrasses.
La page complète de ce calculateur, avec la méthode et les cas particuliers.
La surface Carrez
Elle s’applique à la vente d’un lot de copropriété. Elle compte les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Les lots ou parties de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte.
Combles, mezzanine, cave : les cas courants
Combles aménagés et mezzanine : seule la partie d’au moins 1,80 m de hauteur compte, dans la surface habitable comme dans la surface Carrez.
Cave : elle ne compte pas dans la surface habitable. Pour la vente d’un lot de copropriété, la mention de la surface ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement.
Garage : il est retiré de la surface de plancher, comme toutes les surfaces de stationnement. Le calculateur de surface de plancher le prévoit.
En cas d’erreur de surface
Vente en copropriété : si la surface Carrez réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte authentique.
Location : si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle.
Les trois côte à côte
Pour un projet de travaux, la surface au sol d’une pièce suffit. Pour un document officiel, chaque surface a son texte, cité ci-dessous.
Ce que compte chaque surface
| Plancher | Habitable | Carrez | |
|---|---|---|---|
| Usage | Permis, déclaration | Location, construction | Vente en copropriété |
| Murs intérieurs et cloisons | Comptés | Retirés | Retirés |
| Hauteur de moins de 1,80 m | Retirée | Retirée | Retirée |
| Texte | Code de l’urbanisme, R111-22 | Code de la construction, R156-1 | Décret du 17 mars 1967, art. 4-1 |
À retenir
- Permis : surface de plancher
- Bail : surface habitable
- Vente en copropriété : surface Carrez
- Moins de 1,80 m de hauteur : jamais compté
En résumé
Pour qui : Propriétaires, acheteurs, bailleurs et porteurs de projet.
Repère : La surface de plancher est en général la plus grande des trois, car elle garde les murs intérieurs.
À éviter si : Vous signez une vente ou un bail : la mesure d’un professionnel fait foi.
Questions fréquentes
La surface Carrez est-elle la surface habitable ?
Non : elles se ressemblent, mais n’ont ni le même texte ni le même usage. La Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété.
Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non, les vérandas sont exclues de la surface habitable.
Un petit lot compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non : les lots ou parties de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte.
Sources
- Article R111-22 du Code de l’urbanisme : Définition de la surface de plancher
- Article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation : Définition de la surface habitable
- Article 4-1 du décret du 17 mars 1967 : Superficie privative d’un lot de copropriété
- Article 4-2 du décret du 17 mars 1967 : Lots de moins de 8 m²
- Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : Mention de la superficie et baisse du prix
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-1 : Surface habitable du bail et baisse du loyer
